نقابة المالكين: لتغليب المنطق القانوني على المصلحة الشخصية

مجلة وفاء wafaamagazine

ردت نقابة المالكين على البيان الصادر عن “تجمع الحقوقيين للطعن وتعديل قانون الإيجارات”و”اللجنة الأهلية للمستأجرين”، وعددت ، في بيان الثوابت القانونية إحقاقا للحق والقانون والعدالة، وفقا للاتي:

أولا: في ما يتعلق باللجان القضائية:

إن اللجان القضائية التي نصت عليها المادة /7/ من قانون الإيجارات الجديد الصادر بتاريخ 9/5/2014 والنافذ اعتبارا من تاريخ 28/12/2014 وتعديلاته بموجب القانون الرقم 2/2017، أنشئت بموجب المرسوم الرقم 4773/2019 تاريخ 17/5/2019 والمنشور في الجريدة الرسمية لعام 2019 تاريخ 23/5/2019 ص. /1832/ وقد صدر القرار عن وزير العدل الرقم 1912/2019 تاريخ 28/8/2019 الذي قضى بإلحاق مساعدين قضائيين بهذه اللجان. وقد حدد القانون صلاحيات هذه اللجنة وآلية عملها وطريقة التقاضي أمامها بنصوص صريحة، وبالتالي فإن بدء عمل اللجان هو أمر طبيعي وتطبيقا للقوانين والمراسيم والأنظمة المرعية الإجراء أما الشواذ هو التأخير في مباشرة عملها.

ثانيا: في ما يتعلق بحساب صندوق دعم المستأجرين:

إن حساب صندوق دعم المستأجرين المنصوص عنه في المادة /3/ من الإيجارات الجديد الصادر بتاريخ 9/5/2014 والنافذ اعتبارا من تاريخ 28/12/2014 وتعديلاته بموجب القانون رقم 2/2017 هو حساب مالي في موازنة وزارة المالية وهو يمول بشكل أساسي من الدولة في موازنتها العامة التي تصدر كل سنة وفقا للأصول الدستورية. وقد بدأت الدولة اللبنانية في تمويل هذا الصندوق في موازنة العام 2017 حيث تم رصد أول مبلغ وضع فيه وبعد ذلك صدرت الموازنات اللاحقة وتضمنت جميعها مبالغ رصدت لهذه الغاية، وفي موازنة العام 2022 تم رصد مبلغ إضافي لتمويل الصندوق. وقد نشأ هذا الحساب ووضع موضع التنفيذ الفعلي بصدور مرسوم النظام المالي لحساب صندوق دعم المستأجرين رقم 5700/2019 تاريخ 1/10/2019 والذي نشر في الجريدة الرسمية للعام 2019 العدد /46/ تاريخ 3/10/2019 ص. /3387/ وقد وضع المرسوم آلية محددة للدفع وذلك إنفاذا لأحكام المادة /6/ من قانون الإيجارات الجديد وتعديلاته.

والجدير ذكره في هذا المجال أن عمل اللجان القضائية لا يرتبط مباشرة بتمويل الصندوق، إذ إنه من صلاحيات اللجان القضائية البت بطلبات المستأجرين الذين يستوفون الشروط القانونية والذين تقدموا بطلباتهم وفقا للأصول أمام اللجنة، فتفصل اللجان بهذه الطلبات وتحدد من يستفيد من هؤلاء ممن لا يستفيد وهذا هو جوهر مقاصد المشرع عندما حدد شريحة المستأجرين الذين يمكنهم الاستفادة من تقديمات الصندوق، وبالتالي فإن عمل اللجان ينحصر بالفصل بين المستأجرين من ذوي الدخل المحدود وأولئك الميسورين الذين لا يستوفون الشروط المطلوبة. وأكثر من ذلك فقد نصت المادة /12/ من قانون الإيجارات الجديد وتعديلاته على أنه “يلاحق كل من أعطى اللجنة إفادة أو تصريحا كاذبا أو استعمل أو استفاد من أي منهما بجرم التزوير واستعمال المزور. وعند اكتشاف أي تصريح أو افادة كاذبة واستعمالها والاستفادة منها، على اللجنة، حسب الحالة، أن تبلغ النيابة العامة بالأمر، ويسقط حق المستأجر بالحصول على المساهمة من الصندوق.”

وإنه لناحية نص المادة /58/ من القانون 2/2017 والتي علقت “تطبيق أحكام مواد هذا القانون المتصلة بالحساب المساعدات والتقديمات، كما المراجعات القضائية في الأساس أو التنفيذ أو الأحكام التي سبق وأن صدرت والتي تؤدي إلى تحديد بدل إيجار أو إخلاء المستأجر المعني بتقديمات الصندوق المذكور إلى حين دخوله حيز التنفيذ” فقد أصبحت من دون أي مفاعيل قانونية باعتبار أن مفعول التعليق قد زال بصدور المرسوم 5700/2019 تاريخ 1/10/2019 (النظام المالي لحساب صندوق دعم المستأجرين) لأنه اعتبارا من هذا التاريخ دخل الصندوق حيز التنفيذ فعلا منذ صدور هذا المرسوم إنفاذا لأحكام المادة /6/ من قانون الإيجارات الجديد وتعديلاته.

ثالثا: في ما يتعلق بتاريخ نفاذ قانون الإيجارات الجديد:

لقد أجمع الفقه والاجتهاد وأصبح من المسلمات القانونية والقضائية على أن قانون الإيجارات 2/2017 هو قانون تعديلي لم يلغ ولم يستبدل القانون الأساسي الصادر في 9/5/2014 الذي يعتبر قانونا قائما بحد ذاته. فمن جهة المشرع أوضح المشرع بنصوص قانونية عديدة هذه النقطة:

-فالقانون رقم 160/2020 تاريخ 8/5/2020 المنشور في الجريدة الرسمية لعام 2020 العدد /20/ تاريخ 14/5/2020 ص. /1164/ (تعليق المهل القانونية والقضائية والعقدية) نص في مادته الثانية على بعض الاستثناءات من أحكام التعليق، وقد ورد في الفقرة “6” من هذه المادة: “المهل الواردة في قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 9/5/2014 والمعدل بموجب القانون رقم 2/2017”

-والقانون رقم 176/2020 تاريخ 13/5/2020 المنشور في الجريدة الرسمية لعام 2020 العدد /21/ تاريخ 21/5/2020 ص. /1227/ (تمديد عقود إيجار الأماكن المبنية غير السكنية)، نص في الفقرة الأولى من مادته الوحيدة على أنه: “يعدل نص المادة /38/ من القانون الصادر بتاريخ 5/9/2014 والمعدل بالقانونين رقم /2/ تاريخ 28/2/2017 ورقم /111/ تاريخ 6/12/2018 ليصبح على الشكل التالي:…”

-والقانون رقم 243/2021 تاريخ 22/7/ 2021 المنشور في الجريدة الرسمية لعام 2021 العدد /29/ تاريخ 22/7/2021 ص. /124/ (تمديد عقود إيجار الأماكن المبنية غير السكنية المعقودة قبل 23/7/1992)، نص في الفقرة الأولى من مادته الوحيدة على ما حرفيته: “يعدل نص الفقرة الأولى من المادة /38/ من القانون الصادر بتاريخ 5/9/2014 والمعدل بالقانونين رقم /2/ تاريخ 28/2/2017 ورقم /111/ تاريخ 6/12/2018 والقانون رقم /176/ تاريخ 13/5/2020 ليصبح على الشكل التالي:…”

هذه النصوص التشريعية جاءت تأكيدا على نية المشرع لاعتبار قانون الإيجارات 2/2017 هو قانونا تعديليا للقانون الصادر بتاريخ 9/5/2014 فيكون القانون الجديد للإيجارات نافذ وواجب التطبيق اعتبارا من 28/12/2014 حيث يبدأ اعتبارا من هذا التاريخ تعداد السنوات التمديدية ويبدا منه أيضا توجب الزيادات القانونية على بدلات الإيجار.

وأيضا فإن القانون 2/2017 تضمن نصوصا واضحة وصريحة تؤكد أنه قانون تعديلي وأن بدء السنوات التمديدية هو تاريخ 28/12/2014:

-الفقرة الأولى من المادة /15/ من القانون التعديلي 2/2017:

لدى مقارنة نص الفقرة الأولى من المادة /15/ من القانون الأساسي وتلك من القانون التعديلي يتبين لنا أن المشرع، وفي القانون 2/2017، زاد عليها عبارة ” تمدد لغاية تسع سنوات، والمستفيدين من تقديمات الصندوق لغاية 12 سنة…”. وهذه العبارة لم تكن موجودة في النص الأساسي للقانون الصادر في العام 2014. وبالتالي يكون المشرع قد عدل عدد السنوات بجعلها 9 سنوات لغير المستفيدين من “الصندوق” و12 سنة للمستفيدين منه. ولم يعدل نقطة انطلاق أو بدء هذه المدة بحيث لا تزال تحتسب ابتداء من تاريخ 28/12/2014. وجل ما في الأمر أنه اعتبارا من تاريخ نفاذ القانون التعديلي أصبح عدد السنوات 9 للمستفيدين و12 لغير المستفيدين. وهذا ما تشير إليه عبارة “من تاريخ نفاذ هذا القانون” الواردة في هذا النص.

-الفقرة “د” من المادة /32/ من القانون التعديلي 2/2017:

نصت هذه الفقرة على أن تطبق أحكام القانون التعديلي على دعاوى الاسترداد التي لا تزال قيد النظر أمام المحاكم والتي لم يصدر بها قرار مبرم قبل تاريخ نفاذ هذا القانون. وهذا أمر طبيعي نظرا لأن المشرع خفض بدل المثل في القانون التعديلي من 5% إلى 4% وأن احتساب تعويض الاسترداد يكون على أساس بدل المثل وفقا للآلية التي نصت عليها المادة /22/ من القانون 2/2017. والمشرع في دعاوى الاسترداد، وفي الفقرة “5” من المادة /22/، أقر مبدأ تناقص التعويض الذي يستحق للمستأجر نسبيا مع المدة المتبقية من المهلة التمديدية بمعدل التسع (1/9) عن كل سنة انقضت من هذه المدة. وهذا يدل يقينا وبدون أدنى شك على أن السنوات التمديدية تبدأ في 28/12/2014 باعتبار أنه إذا أقيمت دعوى استرداد في العام 2016، أي قبل دخول القانون التعديلي حيز التطبيق، ولم يصدر فيها قرار مبرم، فإن هذه الدعوى تكون خاضعة لأحكام القانون التعديلي الذي أقر مبدأ تناقص التعويض بمعدل التسع عن كل سنة انقضت من الفترة التمديدية وبالتالي يجب إنقاص التعويض بنسبة 2/9. وبالتالي فإذا اعتبرنا أن منطلق وبدء السنوات التمديدية هو في العام 2017 كيف يمكننا تطبيق مبدأ إنقاص التعويض على الدعاوى المقامة قبل نفاذ القانون التعديلي؟ الأمر الذي يدلنا مباشرة على نية ومقاصد المشرع باعتبار السنوات التمديدية تبدأ من تاريخ نفاذ القانون الصادر عام 2014.

-الفقرة الأولى من المادة /55/ من القانون التعديلي 2/2017:

نصت هذه الفقرة على تمديد القانون 160/92 لغاية تاريخ 28/12/2014 وهذا التاريخ هو تاريخ دخول القانون الجديد الصادر في 9/5/2014 إلى حيز التنفيذ، وبذلك يكون المشرع قد غطى مرحلة ما قد اصطلح على تسميته بـ”الفراغ التشريعي” والذي امتد منذ تاريخ 1/4/2012 لغاية 28/12/2014. وهنا، ولو أراد المشرع أن يستبدل القانون الأساسي الصادر في 9/5/2014 بالقانون التعديلي 2/2017 لكان قد مدد العمل بالقانون 160/92 لغاية 28/2/2017 (تاريخ دخول القانون التعديلي إلى حيز التنفيذ). ما يعني أن القانون التعديلي لم يلغ ولم يستبدل ولم يحل محل القانون الأساسي الذي لا يزال نافذا ومعمولا به اعتبارا من 28/12/2014.

-الفقرة الثالثة من المادة /55/ من القانون التعديلي 2/2017:

نصت هذه المادة على خضوع جميع الدعاوى التي أقيمت قبل تاريخ العمل به (ما عدا دعاوى الاسترداد) أي قبل تاريخ 28/2/2017 للقوانين التي أقيمت في ظلها. ما يعني أن المشرع وبنص قانوني واضح وصريح أخضع جميع الدعاوى المقامة قبل 28/12/2014 إلى القانون 160/92، والدعاوى المقامة بين تاريخي 28/12/2014 و27/2/2017 إلى القانون الجديد الصادر في 9/5/2014، وتلك المقدمة اعتبارا من تاريخ 28/12/2017 تكون خاضعة لأحكام القانون التعديلي 2/2017. وبالتالي فإن عدم خضوع الدعاوى التي أقيمت قبل نفاذ القانون التعديلي لأحكامه هو تطبيق لمبدأ عدم رجعية القوانين وهو دليل قاطع على أن القانون تاريخ 9/5/2014 هو قانون نافذ وساري المفعول.

-المادة /59/ من القانون التعديلي 2/2017:

نصت هذه المادة على أن تلغى جميع الأحكام المخالفة لأحكام القانون التعديلي أو غير المتفقة ومضمونه. وبذلك يكون المشرع قد حصر الإلغاء بالأحكام التي تعدلت بموجب القانون 2/2017 دون تلك التي لم يطلها التعديل من جهة، ومن جهة ثانية، فإن مفعول الإلغاء الذي تحدثت عليه هذه المادة ينحصر في المستقبل دون أن ينسحب إلى الماضي عملا بمبدأ عدم رجعية القوانين كما سوف نرى أدناه بالتفصيل. وأنه لو أراد المشرع إلغاء القانون الصادر بتاريخ 9/5/2014 برمته لكان نص على ذلك صراحة كأن يتضمن النص العبارة الآتية “يلغى القانون كذا…” وهذا ما لم يفعله المشرع.

-المادة /60/ من القانون التعديلي 2/2017:

نصت هذه المادة على أن يعمل بالقانون التعديلي فور نشره في الجريدة الرسمية، أي أن القانون التعديلي يعتبر ساري المفعول أو دخل حيز التطبيق اعتبارا من 28/2/2017. وقد جاءت هذه المادة تطبيقا لمبدأ عدم رجعية القوانين الذي يقول إن القوانين تنظم وتشرع للمستقبل، وبالتالي فإن مجلس النواب بهيئته العامة لم يعط القانون التعديلي أي مفعول رجعي ليمكن القول إن هذا القانون حل محل القانون الأساسي الصادر بتاريخ 9/5/2014 أو استبدله. وعند وضوح النص لا مجال للاجتهاد أو التأويل.

وعلى صعيد الاجتهاد القضائي

ففي قرار مبدئي صادر عن محكمة الاستئناف المدنية في بيروت الغرفة الناظرة بقضايا الإيجارات برئاسة القاضي أيمن عويدات بتاريخ 8/3/2018 حيث اعتبرت أن القانون الواجب التطبيق عن الفترة الممتدة من تاريخ نفاذه وحتى نفاذ القانون 2/2017 هو القانون الأساسي الصادر في 9/5/2014 واحتسبت الزيادات القانونية على أساس 5% من القيمة البيعية للمأجور عملا بأحكام القانون الصادر بتاريخ 9/5/2014 والذي اعتبرته نافذا اعتبارا من 28/12/2014.

وفي عدة أحكام صادرة عن القاضي المنفرد المدني في كسروان الناظر بدعاوى الإيجارات القاضي أنطوان الحاج ومنها الصادر بتاريخ 28/3/2019 اعتبر أن السنوات التمديدية تبدأ منذ نفاذ قانون العام 2014 ولم يشمل ذلك أي تعديل في القانون 2/2017.

وفي حكم صادر عن القاضي المنفرد المدني في بيروت الناظر بدعاوى الإيجارات القاضي سيسيل سرحال بتاريخ 30/1/2020 اعتبرت بأن احتساب الزيادات على بدلات الإيجار يبدأ من السنة الأولى عملا بالقانون الصادر عام 2014 وعلى أساس 5% من القيمة البيعية للمأجور وعلى أساس 4% اعتبارا من تاريخ نفاذ القانون 2/2017 أي اعتبارا من 28/2/2017. وبالتالي وتطبيقا لأحكام المادة /15/ من القانون الجديد التي ربطت الزيادات بالسنوات التمديدية فيكون لزاما اعتبار 28/12/2014 هو التاريخ لبدء تعداد السنوات التمديدية.

وعلى صعيد الفقه:

فقد تسنى للعديد من فقهاء القانون من قضاة ومحامين تناول هذه النقطة بالتحديد، فالقاضي الدكتور عفيف شمس الدين اعتبر في كتابه “قانون الإيجارات الجديد بين الأصل والتعديل 2017” ما مفاده أنه في ظل تعاقب القوانين أصبح لدينا القانون الصادر في 9/5/2014 والنافذ عن الفترة الزمنية الممتدة اعتبارا من 28/12/2014 ولغاية 27/2/2017 وأن القانون التعديلي 2/2017 هو قانون نافذ اعتبارا من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية أي ابتداء من 28/22/2017 وقد عدد نتائج عديدة منها أن بدء السنوات التمديدية يبدأ اعتبارا من 28/12/2014 وأن الزيادات القانونية هي مستحقة من هذا التاريخ أيضا. وانتقد الذين يفتون بأن القانون بدأ من تاريخ 28/2/2017 لأن ذلك يتنافى مع نية المشرع الواضحة والصريحة.

والقاضي علاء بشير وهو القاضي المنفرد المدني في المتن الناظر بدعاوى الإيجارات اعتبر في محاضرة له ألقاها في نقابة المحامين في بيروت بتاريخ 6/4/2022 أن بدء السنوات التمديدية هو اعتبارا من 28/12/2014 وأن استحقاق الزيادات هو من هذا التاريخ أيضا باعتبار أن القانون 2/2017 عدل عدد السنوات التمديدية من 9 إلى 12 ولم يعدل منطلقها. وهذه المحاضرة نشرت في مجلة محكمة بتاريخ 11/4/2022.

والقاضي بسام الحاج اعتبر في كتابه “عقود الإيجارات العادية والممددة بين القانون والاجتهاد 2018” أن القانون 2/2017 يعتبر قانونا تعديليا ويجب التعامل معه على هذا الأساس فتبدأ السنوات التمديدية التسع من تاريخ 28/12/2014 ما دام القانون 2/2017 لم يتناول هذه المسألة بالتعديل.

والمحامي الياس أبو عيد اعتبر في مؤلفه “الوسيط النظري والعملي في قانون الإيجارات 2018″ أن النشر الذي اختزن القانونين في القانون 2/2017 هو نشر احتوائي لا اكثر ولا أقل بمعنى أنه احتوى أحكام القانونين بدلا من أن يقتصر على نشر التعديلات وحدها التي طالت القانون الأساسي، واعتبر أن ما تم تعديله يعتبر ملغيا بالقانون رقم 2/2017 اعتبارا من 28/2/2017 أما الأحكام التي لم يطلها التعديل فتكون خاضعة للقانون الأساسي الأصلي المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 26/6/2014 ونافذة مذاك. وفي مسألة شرحه لطريقة احتساب الزيادات وعلاقتها بالسنوات التمديدية اعتبر بأن السنة الأولى تبدأ اعتبارا من 28/12/2014 وتحتسب الزيادات على أساس 5% من القيمة البيعية للمأجور اعتبارا من تاريخ 28/12/2014 وعلى أساس 4% اعتبارا من 28/2/2017 على أن تكون سنة 2017 هي السنة التمديدية الثالثة”.

وختم البيان:”بناء على ما ورد، يرجى من الحقوقيين أولا تغليب المنطق القانوني على المصلحة الشخصية، ثانيا أن يأخذوا بعين الاعتبار دورهم الأساسي في الدفاع عن العدل والحق، لا أن يروجوا لمزيد من التمادي في مصادرة أملاك الغير وتوريثها، وبخاصة في هذه الظروف المادية الكارثية على الجميع وتحديدا على المالكين القدامى، ثالثا نسألهم ألا ينسوا أن عدالة السماء هي الأساس قبل عدالة الأرض”.